6.2 Volkshuisvesting als publieke voorziening

• Volkshuisvesting is een publieke taak. We zien volkshuisvesting nadrukkelijk als een publieke taak. Via een nieuw op te richten Woningbouwfonds zorgen we voor een forse toename in de bouw van betaalbare en duurzame huur- en koopwoningen. De ambitie is dat er jaarlijks 100.000 woningen bijkomen, waarvan minimaal 40.000 sociale huurwoningen en 40.000 woningen in het middensegment (huur en koop). Daarom willen we een minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening met doorzettingsmacht. Het aanpassen van vergunning- en bezwaarprocedures die meer rekening houden met de belangen van woningzoekenden krijgt prioriteit. We stimuleren verdichting in onze dorpen en steden, waar vaak nog veel ruimte is om nieuwe woningen te bouwen. We zetten hierbij in op de ontwikkeling van nieuwe gezamenlijke woonvormen voor alleenstaanden, samengestelde gezinnen, ouderen en mensen met een beperking die zorg nodig hebben. Om te voorkomen dat de bouw tijdens economisch slechte tijden instort, introduceren we een doorbouwgarantie. Hierdoor kunnen bouwprojecten doorgaan, ook wanneer het voorverkooppercentage van 70% niet gehaald wordt.
• Actieve grondpolitiek voor meer woningen. We versnellen de bouw door weer actief grondpolitiek te voeren. Met de nieuwe Nationale Grondbank brengen we meer grond in publieke handen en helpen we overheden om betaalbare nieuwbouw te realiseren (zie uitgebreider voorstel bij ‘De gemeenschap aan het roer’). Bij deze nieuwbouw zorgen we dat de grond in gemeenschapshanden blijft. Daarnaast zorgen we dat de waardestijging van grond door publieke investeren ook ten goede komt aan de samenleving door middel van een planbatenheffing. Bezitters van grond met een bouwbestemming zetten we aan om te bouwen door middel van een bouwplicht: binnen een vaste termijn moeten zij overgaan tot de bouw van een woning. Als ze dat niet doen volgt eerst een boete, en uiteindelijk onteigening. Lokale overheden krijgen daarnaast de mogelijkheid om braakliggende grond te belasten, zodat eigenaren worden aangezet om deze te bebouwen.
• Woningcorporaties van en voor de samenleving. We bouwen aan volkshuisvesting waar we trots op kunnen zijn: hoogwaardige breed toegankelijke woningen naar Weens voorbeeld. Woningcorporaties krijgen weer de mogelijkheid om ook betaalbare huurwoningen voor middeninkomens te bouwen. Daarnaast verhogen we de inkomensgrenzen voor de sociale huursector zodat meer mensen hier een beroep op kunnen doen. We geven woningcorporaties en wooncoöperaties de middelen om actief woningen van private partijen over te kopen, op te knappen, te verduurzamen en er sociale huur in te realiseren. Woningcorporaties maken we weer sociale instellingen van en voor de gemeenschap: huurders en bewonerscommissies geven we meer zeggenschap over het beleid en de samenstelling van het bestuur. De wettelijke eisen aan de prestatieafspraken tussen gemeenten, corporaties en huurders worden vernieuwd, gemeenten kunnen deze afdwingen, niet-nakoming van de afspraken heeft gevolgen voor de woningcor­poraties. Omdat zij een publieke taak vertegenwoordigen, hoeven woningcorporaties per direct geen winstbelasting meer te betalen. Er komt een snelle financiële oplossing voor regio’s met armlastige woningcorporaties, zodat zij ook de komende jaren kunnen investeren in wat nodig is: nieuwbouw, verduurzaming en het betaalbaar houden van de woningvoorraad.
• Einde aan dakloosheid. Het is onacceptabel dat mensen onvrijwillig dak- en thuisloos zijn. Het recht op een woning wordt de basis van ons beleid. We blijven vasthouden aan het doel om in 2030 onvrijwillige dakloosheid te beëindigen, zoals afgesproken in de Lissabon Verklaring. In de tussentijd zorgen we dat kwalitatieve en toegankelijke opvang en zorg gegarandeerd zijn, ook voor migranten (of zij nu EU-burgers, asielzoekers of ongedocumenteerden zijn). We zetten in op housing first om dakloosheid te voorkomen en te verhelpen. We investeren fors in de bouw van basiswoningen. Iedereen die dakloos raakt, krijgt direct zo’n basiswoning toebedeeld. Vervolgens krijgen zij hulp om een nieuwe woning te vinden en hun leven verder op te bouwen. We willen dat alle gemeenten evenredig bijdragen aan de huisvesting van mensen die uitstromen uit beschermd wonen en de maatschappelijke opvang.
• De uitbouw van de sociale huur. Elke gemeenten zorgt ervoor dat minimaal 30% van de woningvoorraad uit sociale huurwoningen bestaat. We zetten daarom in op ten minste 40% sociale huurwoningen in de nieuwbouw. Dat zijn betaalbare en kwalitatieve woningen, in principe van woningcorporaties of wooncoöperaties. Gemeenten met een groot tekort aan sociale huurwoningen krijgen de opdracht om extra woningen in dit segment te bouwen. De minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening krijgt de mogelijkheid om de bouw van voldoende sociale huurwoningen af te dwingen. We leggen de uitverkoop van sociale huurwoningen aan banden: corporaties mogen alleen nog verkopen als het aandeel sociale huurwoningen in de wijk, of in het geval van kleinere gemeenten in de kern, op peil blijft. Corporatiewoningen worden alleen verkocht aan wooncoöperaties, overheden of andere corporaties. Corporatiewoningen mogen ook aan particulieren worden verkocht, maar alleen met zelfbewoningsplicht. Als particulieren deze woningen vervolgens willen doorverkopen, krijgen woningcorporaties of wooncoöperaties het recht van eerste koop.
• Betere benutting van bestaande woningen. We stimuleren transformatie, optoppen en splitsen van bestaande woningbouw. Met meer modulaire bouw kunnen woningen sneller aangepast worden aan veranderende omstandigheden. We moedigen mensen actief aan om hun woning met anderen te delen, onder andere door de kostendelersnorm te schrappen. Ook zorgen we ervoor dat iedere gemeente een leegstandsverordening opstelt en geven we gemeenten de mogelijkheid om eigenaren van leegstaande panden te belasten. Om bestaande woningen beter te benutten en de leefbaarheid van een buurt te vergroten mag Airbnb niet langer leiden tot permanente woningonttrekking. Om bestaande woningen beter te benutten en de leefbaarheid van een buurt te vergroten mogen woningen via platforms als Airbnb niet langer dan 90 dagen per jaar verhuurd worden. Platforms gaan voortaan openheid geven over de verhuur die via hen plaatsvindt, zodat gemeenten goed kunnen handhaven.
• Gebouwen van hoge kwaliteit. Nederland staat voor een enorme bouwopgave. Gebouwen kunnen wel honderden jaren blijven staan. Een gebouw dat niet wordt gesloopt is zelfs het meest duurzaam. Daarom is het essentieel dat wat we bouwen van hoge kwaliteit is. Om daarvoor te zorgen, nemen we de adviezen van het College van Rijksadviseurs over: we ver­ankeren de rol van architecten in de wet, we introduceren de Open Oproep naar Vlaams model om kansen te bieden aan ontwerptalent en we geven gemeentes en provincies de mogelijkheid om een (stads)bouwmeester aan te stellen. Ook zorgen we voor de terugkeer van een Nederlands architectuurinstituut.
• Diversiteit aan woonvormen. We zorgen ervoor dat gemeenten en provincies actief sturen op het aanbod en de diversiteit aan woonvormen, zoals woonwagenstandplaatsen. We zorgen ervoor dat deze woonvorm verankerd is in gemeentelijke woonvisies.
• Gelijke kansen op een woning voor jongeren. We bouwen voldoende bij om zowel het woningtekort voor starters als het kamertekort voor studenten aan te vullen. Om jongeren gelijke kansen te geven op de wachtlijst voor de sociale huur, willen we meer gaan experimenteren met toewijzing van woningen via loting.
• Meer investeren in de huisvesting van ouderen. We maken werk van een integrale aanpak voor ouderen, waarbij wonen, welzijn en zorg samenkomen. Ouderen krijgen via een actieprogramma seniorenwoningen extra ruimte bij de ontwikkeling van nieuwbouwwijken en grootschalige renovatie: alle nieuwbouwwoningen worden goed toegankelijk en levensloopbestendig gebouwd. Bij de bouw van nieuwe seniorenwoningen, staat in het ontwerp het verlenen van zorg en het contact met de omgeving centraal. Gemeenten krijgen de verantwoordelijkheid om samen met huurders, ouderenorganisaties, woningcorporaties en bewonersinitiatieven een woon-zorgvisie te ontwikkelen waarin zij bindende afspraken maken over het aantal passende woningen voor ouderen. Ouderen die van een grote woning willen doorstromen naar een kleinere (senioren)woning krijgen ondersteuning van de gemeente, die we helpen om deze mensen een verhuiskostenvergoeding, huurprijsbehoud of verdere huurprijsaanpassing aan te bieden. Certificering voor inclusieve ouderenzorg, zoals de Roze Loper, wordt de standaard voor de voorzieningen.
• Extra aandacht voor kwetsbare wijken. Met het Volkshuisvestingsfonds investeren we structureel extra in wijken en regio’s met slechte woningen: renovatie van verouderde woningen en investeringen in verduurzaming. We ontzorgen en begeleiden bewoners om dit te realiseren. Daarnaast zetten we in op een gelijk voorzieningenniveau in heel Nederland. Het Rijksprogramma Leefbaarheid en Veiligheid zetten we structureel voort – met een ontschot budget voor minimaal twintig jaar.
• Meer zekerheid over de huurtoeslag en het huurcontract. De voorgestelde bezuiniging op de huurtoeslag gaat niet door. Jongeren en huurders met een huur boven de liberalisatiegrens krijgen recht op huurtoeslag. Dat betekent ook dat we de leeftijdsgrens voor de volledige huurtoeslag verlagen van 23 naar 18. De Wet vaste huurcontracten voeren we zo snel mogelijk in, zodat het vaste huurcontract weer de norm wordt. Huurtoeslag wordt ook beschik­baar voor onzelfstandige woonruimte zonder eigen huisnummer.
• Betaalbare huren in vrije sector. Voor veel mensen die een huis huren in de vrije sector, voelt de hoge huurprijs als een molensteen om de nek. Voor alle huurwoningen in Nederland voeren we een maximale huurprijs in die wordt berekend aan de hand van het puntenstelsel. Daarin gaat de rol van de WOZ-waarde minder zwaar meetellen. Er komt een huisjesmelkersboete voor verhuurders die te hoge huren vragen. Gemeenten kunnen op te hoge huurprijzen handhaven en mogen vergunningen intrekken bij herhaaldelijke bestraffing voor te hoge huren. Alle huren stijgen maximaal mee met de inflatie, behalve als de inflatie hoger is dan de loonstijging: dan volgen we de cao-lonen. Als dit ervoor zorgt dat de gewenste investeringen in nieuwbouw en verduurzaming door woningcorporaties in het gedrang komen, maken we afspraken over additionele steun.
• Fatsoenlijk verhuren. We voeren een landelijke verhuurdersvergunning in die wordt ingetrokken als verhuurders zich misdragen, bijvoorbeeld als ze huurders intimideren of discrimineren of zich niet aan de regels van goed verhuurderschap houden. Als verhuurders zich niet aan de regels houden volgen boetes, met als ultieme sanctie een verhuurverbod. Alle huurders kunnen een beroep doen op de huurcommissie. Gemeenten krijgen een rol in het beslechten van huurconflicten. Ook voor makelaars en verhuurbemiddelaars komt er een vergunningstelsel, om ondermijning, uitbuiting en discriminatie tegen te gaan. We stimuleren huurteams in gemeenten waar dat nodig is, zodat huurders de hulp krijgen die ze nodig hebben.
• Sturing op koopwoningen. Via het Woningbouwfonds stimuleren we de realisatie van nieuwe betaalbare koopwoningen, maar wel met de voorwaarde dat de grond onder de koopwoning in handen blijft van een gemeenschappelijke partij en mensen hun koophuis terug verkopen aan die partij als ze verhuizen (zogenaamde Community Land Trusts). Verder geven we gemeenten de mogelijkheid om gebieden aan te wijzen waar mensen met een laag of middeninkomen voorrang krijgen op koopwoningen. Om te voorkomen dat beleggers goedkope woningen kopen om ze duur door te verhuren, krijgen gemeenten de mogelijkheid om voor de gehele woningvoorraad een zelfbewoningsplicht in te voeren voor onbepaalde termijn. We bouwen de hypotheekrenteaftrek stapsgewijs af. Die drijft de prijzen op en vergroot de ongelijkheid. Mensen met de hoogste inkomens en de duurste huizen profiteren het meest van deze miljardensubsidie, terwijl starters er niet meer tussen komen.
• Ondersteuning wooncoöperaties. We starten een langlopend actieprogramma wooncoöperaties dat mensen helpt om een wooncoöperatie te starten en dat gemeenten ondersteunt om deze coöperaties te faciliteren. Er komt een nationaal garantiefonds voor wooncoöperaties zodat wooncoöperaties eenvoudiger financiering van de bank krijgen. Het bestaande recht van bewonerscollectieven om een wooncoöperatie te starten in woningen van een woningcorporatie breiden we uit: voortaan zijn corporaties verplicht om voorstellen voor overname te accepteren als deze aan de huidige criteria voldoen. Er komt een onafhankelijke autoriteit om geschillen hierover te beslechten. Wooncoöperaties krijgen daarnaast een voorrangsrecht bij de verkoop van sociale huurwoningen.
• Stimuleren maatschappelijk vastgoed. We introduceren een nieuwe leegstandsladder: we herstellen panden bij voorkeur in een maatschappelijke bestemming (buurthuis, kantine, etc.). Buurtbewoners krijgen mogelijkheden om gezamenlijk dit soort vastgoed over te nemen. Pas als dat niet lukt, kunnen maatschappelijk relevante woonbestemmingen een plek krijgen, daarna commerciële woonbestemmingen en pas dan kijken we naar commerciële herbestemming. Om langdurige leegstand te voorkomen, verwachten we van gemeenten dat ze binnen drie jaar de ladder doorlopen hebben.